完全ガイド!住み替えの流れ・費用・よくある質問を一挙に紹介

    住宅を購入してから長く暮らしていると、それぞれの家庭でライフスタイルが変化していきます。それに伴い、住み替えを検討される人も珍しくありません。

    しかし、多くの人がはじめてのことですので「住み替えってどうやって進めるの?」と疑問を抱えていることでしょう。

    この記事では、住み替えの流れや費用、よくある質問を分かりやすく解説します。重要なポイントも多く含まれるので、住み替えを検討中の人はぜひチェックしてみてくださいね。

    住み替えとは?その理由は様々!

    妊婦さん
    Photo by John Looy on Unsplash

    「住み替え」とは、今住んでいる住宅を手放して、新居に住み替えることを指します。

    住み替えにはさまざまなパターンが存在することをご存知でしょうか。

    • 賃貸物件→賃貸物件
    • 賃貸物件→新築戸建て
    • 中古戸建て→中古マンション

    など、今住んでいる住宅の新旧にかかわらず、住む家を変更するのが住み替えです。

    住み替えを行う理由は多岐に渡りますが、おもに次のような理由が多いでしょう。

    • 家族構成の変化で家が狭くなってきた
    • 周辺環境を変えたい(子供のため・老後のため)
    • 家の老朽化を一新したい
    • 就職・転職・転勤

    などのライフスタイルが変わることから一つ一つの住宅には、それぞれにストーリーがあり、まったく同じ家庭はありません。そのため、住み替えを行う理由もその家庭によって異なります。

    住み替え時の「売り」と「買い」のタイミングは?

    パソコンを見ながら何か考えている様子
    Photo by Jonas Leupe on Unsplash

    住み替えのなかでも特に重要なのが、マイホームを売却して新居を購入する場合の「売り」と「買い」のタイミングです。

    住み替えをする場合、今住んでいる住宅を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買先行」の2つのタイミングがあります。

    それぞれにメリット・デメリットがあるため、確認しておきましょう。

    「売り」先行のメリット・デメリット

    売り先行のメリット・デメリットは次のとおりです。

    メリット・先に住宅を売却するため、事前にある程度の資金を調達できる
    ・売却にじっくりと時間をかけられる
    デメリット・新しい住居の購入が遅くなれば、一旦仮住まいが必要になる

    売り先行の場合、今住んでいる住宅を先に売却するため、大きな資金が手に入ります。その資金を新居費用に充てられるので、資金繰りが楽になる点がメリットといえるでしょう。

    次に住む家はまだ購入していないため、急いで住宅を売却する必要がありません。じっくりと売却に時間をかけて、少しでも高く買い取ってくれる不動産会社を見つけられるでしょう。

    一方、新居の購入が遅くなってしまえば、一時的に仮住まいを用意して引っ越さなければなりません。

    現住宅の売却が決まったタイミングでスムーズに新居の購入ができれば良いですが、満足のいく住宅に出会えなければ購入には至らないでしょう。

    もしも、仮住まいに一度引っ越すことになった場合、新居を購入したあとにまた引越しです。つまり、短い期間で2回も引っ越しすることになり、費用もかさんでしまいます。

    とはいえ、初めて住み替えを行う場合には「売り先行」がおすすめです。なぜなら、買い先行で進めた場合、現住宅が売れない不安を感じたり資金繰りに苦労したりする可能性があるからです。

    「買い」先行のメリット・デメリット

    次に、買い先行のメリット・デメリットを見ていきましょう。

    メリット・時間をかけて新しい住居を探せる
    ・すぐに引っ越せる(仮住まい不要)
    デメリット・ローンを両方払うこともある
    ・売れないリスクがある

    住宅の売却よりも先に新居を購入する買い先行では、現時点での住宅はまだあるため、新居をじっくりと探せるメリットがあります。

    さらに、新居を購入しておけば、現住宅の売却が決まったときにすぐ引っ越しができます。

    しかし、買い先行のデメリットは2つあり、1つ目は”多額の二重ローンを支払う可能性がある点”です。現住宅のローンが残っている場合、新居を購入すればダブルでローンを支払うことになります。

    そして2つ目のデメリットは、”現住宅が売却できないリスクがあること”。売り先行でもこのリスクは発生しますが、現住宅が売れなかった場合、新居を購入しなければ多額のローンを背負うことはありません。

    このようなデメリットがあることから、確実に現住宅が売れると判断できる場合には買い先行をおすすめします。

    売却の流れと必要な費用

    ここからは、住宅を売却する流れと必要な費用について解説します。

    売却の流れ

    まず、住宅を売却する流れは下記のとおりです。

    1. 自宅の価格査定
    2. 媒介契約の締結
    3. 売却活動の開始
    4. 契約条件の交渉
    5. 売買契約の締結
    6. 引越し
    7. 引き渡し

    住宅を売却する場合、一般的には6ヶ月程度かかると思っておきましょう。

    これまで暮らしてきた家を少しでも高く売って、新居の費用に充てたいと考える人が多いためです。現住宅を適正に判定してくれる不動産会社を見つけることが大切だといえます。

    売却に必要な費用

    次に、住宅を売却するときにかかる費用を解説します。

    現住居が1,000万円で売却できる場合
    項目費用
    不動産会社への仲介手数料39万6000円
    [取引価格×3%+6万円+消費税]
    住宅を担保とする権利を抹消する費用
    [抵当権抹消費用]
    1本あたり約1~2万円
    印紙税1万円
    [売買価格により税額が異なる]
    所得税・住民税・保有期間が5年以下…譲渡所得の39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
    ・保有期間が5年超…譲渡所得の20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) (ただし、売却年の1月1日での保有期間により異なる)

    不動産会社への仲介手数料は、住宅の売却金額によって異なるため、詳しくは依頼する不動産会社へ確認してみましょう。

    また、これ以外にも新居に引っ越すときには、別途引っ越し費用がかかります。

    購入の流れと必要な費用

    ナチュラルテイストなキッチン空間

    続いて、新居を購入する流れと必要な費用を説明します。

    購入の流れ

    新居を購入する流れは、下記のとおりです。

    1. 資金計画
    2. 情報収集・現地見学
    3. 契約条件の交渉
    4. 売買契約の締結
    5. 住宅ローンの申込
    6. 引き渡し引越し

    買い先行で進める場合、売却と購入のタイミングが合えば、早くて1ヶ月程度で住み替えが完了することもあります。

    購入に必要な費用

    住宅の購入金額は、家の種類によって大きく異なります。下記は、国土交通省の「平成30年度住宅市場動向調査」の結果を表にしたものです。

    住居の種類平均購入金額
    注文住宅3,205万円
    分譲戸建住宅3,933万円
    分譲マンション4,577万円
    中古戸建住宅2,814万円
    中古マンション2,819万円
    参考:国土交通省_平成30年度住宅市場動向調査

    たとえば、3,000万円の新居を購入すると仮定しましょう。その場合、次のような費用がかかります。

    3,000万円の住居を購入する場合
    項目費用
    不動産会社への仲介手数料105万6千円
    [取引価格×3%+6万円+消費税]
    住宅を担保とする権利に登録する費用
    [抵当権設定登記費用]
    3〜12万円+報酬
    [融資額3000万円の場合]
    不動産の所有者が変更になる手続きをする費用
    [所有権移転登記費用]
    30~40万前後
    [住居の購入金額による]
    収入印紙1万円
    [売買価格により税額が異なる]
    融資事務手数料3~5万円[金融機関により異なる]
    その他 各種保険料[火災保険や地震保険など]
    固定資産税

    新居の購入金額3,000万円以外に、上記のような諸費用が100万円以上もかかることを覚えておきましょう。

    住み替え時に気になる!よくある質問

    男性二人が会話している様子
    Photo by DocuSign on Unsplash

    最後に、住み替えをする人からよくある質問について回答していきます。

    よく耳にする「住み替えローン」とは?

    「住み替えローン」とは、住宅の売却金額を差し引いてもローン残高がある場合、その残っているローンと新居の購入費用を合わせて借入できるローンのことです。

    新しい家を購入するときに組む「住宅ローン」よりも大きな金額を借入できます。

    しかし、借入る金額が大きいことから、金利は高くなり審査も厳しいのが特徴です。買い先行の住み替えを行う場合や、自己資金だけでは住み替えができない場合に利用します。

    売却と購入は同じ会社に任せた方がいい?

    必ずしも同じ不動産会社に依頼したほうが良いとは限りません。そのときの状況によっては、別の不動産会社に依頼しても問題ないケースもあります。

    同じ不動産会社に依頼したほうが良い場合・売却と購入を同時進行で行う
    ・売れないリスクをなくすための「買取保証」をつける
    ・住み替えローンを利用する
    同じ不動産会社に依頼しなくても良い場合・すでに新居を購入済みで、前の家をゆっくり売却する
    ・仮住まいでゆっくり新居を探す

    ケースによっては同じ不動産会社に依頼しなくても大丈夫ですが、同じ会社に依頼すればスムーズに進行できるためおすすめです。

    賃貸に住み替えの選択肢もあり?

    「マイホームから賃貸に住み替えるのはあり?」と悩んでしまう人もいるでしょう。

    これは”あり”だといえます。

    マイホームから賃貸への住み替えには「資金のハードルがグンっと下がる」ことや「次の引っ越しがしやすい」などのメリットがあります。

    今すぐに満足のいく新居が見つからない場合には、一度賃貸に住み替えてじっくりと考えてみるのもよいでしょう。

    住み替えは中古住宅の方がいい?

    住み替えで中古住宅を選ぶと、2つのメリットがあります。

    • すでに資産価値が低くなっているため、急激に下がることはない
    • 中古住宅物件が豊富のため、住みたい場所に住める

    住宅は、新築で建てたときから10〜20年で一気に資産価値が減少します。

    そのため、もともと資産価値が低い中古住宅を購入すれば、購入金額も低くローンを組みやすくなるでしょう。また、住みたい場所に住める点も大きな魅力といえます。

    人生の転機に新しい家への住み替えを検討しよう!

    新築

    人生で一番高い買い物ともいわれている家。購入するときには、住み替えることまで考えていない人も多いでしょう。

    しかし、人生は長く、徐々にライフスタイルも変化していくものです。生活が変われば、家も変わって当然です。

    人生の転機に住み替えを検討して、新しい一歩を踏み出してください。

      ABOUT US

      さときちセールスマネージャー
      大手住宅メディア出身の工務店オタク。工務店の家づくりの魅力を広めるために東京から2時間かけて通勤。趣味は愛犬キャバリアと北欧家具を愛でること。最近の悩みは椅子を買いすぎて妻に「あなたは何人家族ですか?」と言われること。