旗竿地で後悔をしないために!メリット・デメリットと活用方法を紹介

    旗竿地(はたざおち)とは、広い道路から奥まった場所に続く形状の土地のこと。

    旗のついた竿のように、先端がすぼまって奥が広いため、そう呼ばれています。

    「旗竿地は売れにくい」と認識される場合が多いですが、いくつかのポイントを抑えることで利用価値が生まれ、売却に成功するパターンもあります。

    この記事では、旗竿地の特徴やメリット・デメリット、活用方法について紹介します。

    旗竿地とは?

    旗竿地の説明図

    旗竿地とは、建物と道路の間に駐車スペースや路地が設けられた土地のことです。

    通常、家を建てるには建築基準法によって「幅4m以上の道路に2m以上、隣接している土地がなくてはならない」と定められています。

    しかし場所によっては、「道路面にはすでに家が建っており、その裏側にしかスペースが残されていない」といったケースもあります。

    そんなときは、建物から道路まで幅2m以上の通路を設けることで建築基準を満たすことができます。

    これが、旗竿地ができる理由の一つです。

    旗竿地のメリット

    コップ

    奥まったところにある旗竿地は、「売却しにくい」というデメリットばかりが目につきます。

    しかし旗竿地だからこそ得られるメリットもあるのです。

    道路と家が離れているため静か

    旗竿地の特徴ともいえる、道路から家までの距離。

    その距離のおかげで、交通による騒音や通りを歩く人の気配に悩まされることが少なくなります。

    玄関を出てすぐに道路ではないことで、静かな環境を保てます。

    購入時の価格が抑えられている

    土地の一辺全てが道路に面している角地に比べて、旗竿地は土地の価格が安い傾向です。

    たとえば、同じ場所にある角地と旗竿地を比較してみたとしましょう。

    角地全体の土地面積と旗竿地の路地部分を抜いた面積が同じであっても、金額はどちらも同等か、旗竿地のほうが安くなることも珍しくありません。

    つまり旗竿地は路地部分があるぶん、坪単価が安くなります。

    このように、売るときにはデメリットにもなる坪単価の安さですが、購入時にはメリットとなるでしょう。

    家の建設スペースを広くとれる

    通常の角地では、土地の中に駐車スペースを作る場合が多いです。

    すると駐車スペースのぶんだけ、家を建てられる範囲が狭くなります。

    旗竿地では路地部分が広ければ駐車スペースとして使えるため、奥にある土地すべてを家の建設にあてることができます。

    外壁の必要がほとんどない

    通常の角地は目の前が道路なので、道路側にリビングの窓などがあると、家の中が丸見えになってしまいます。

    そのため、外壁を用いてプライバシーを確保するケースも少なくありません。

    旗竿地は奥まったところに家があるため、道路から家の中を覗かれてしまう心配がほとんどありません。

    外壁建設の費用がかからないので、浮いた費用をほかの部分に当てることができます。

    旗竿地のデメリット

    家具や照明の影

    旗竿地は特殊かつ使いにくい土地なので、当然デメリットも存在します。

    特に重要なポイントをまとめたので、一つずつ見ていきましょう。

    路地部分を活用しきれない

    建築基準法で定められているのは、「4m幅の道路に対して、2m以上の間口」です。

    2m以上という規定は、言い換えれば「2mあればOK」と同意義です。

    そのためギリギリの2mしか間口を設けていない物件も多くあります。

    2mでは車を駐車するのも困難なので、用途にかなりの制限がかかります。

    広さがなく駐車場としても使えない路地部分の活用方法については、駐輪場や玄関までのアプローチにするなどの工夫が必要です。

    日当たりや風通しが悪い

    旗竿地は周囲を住宅に囲まれてしまうことも珍しくありません。

    そのため、陽の光が入ってこなかったり、風通しが悪くなったりしてしまうことも。

    解消するには、建設時点で以下の工夫が必要になります。

    • 2階にリビングを設ける
    • 1階リビングを吹き抜けにして天井から光を取り入れる

    工事費用が高くなる

    旗竿地の路地部分が狭いと、重機が通ることができません。

    重機が必要な工事を行う際は、道路に停車して職人が手作業で荷物を運ぶことになります。

    そのため大掛かりな工事ほど人件費や手間賃がかかってしまい、割高になるケースが多いです。

    建て替えができない旗竿地もある

    旗竿地の中には、建築基準法で定められた「2mの間口」を満たせていないケースもあります。

    そういった土地の場合、原則として「再建築不可物件」となり、建物を解体しても新しく家を建てることはできません。

    しかし行政によっては状況を見て建築許可が降りる場合もあるので、まずは相談してみるのが良いでしょう。

    売却しにくい

    旗竿地は、条件によっては売却がしにくくなります。

    理由としては、たとえば路地部分が狭く土地の活用方法があまりなかったり、リフォーム・新築のプランに制限がかかったりする場合が多いためです。

    買う側としても、風通しや日当たり、将来の売却プランなども視野に入れて検討することになるので、積極的な購入は少ないといえます。

    売れる旗竿地・売れない旗竿地

    デメリットをうまく払拭できるような旗竿地なら、売れる可能性が上がります。

    たとえば、以下のような好条件の土地なら、購入希望者も現れやすいです。

    • 間口部分が3m近くあり駐車スペースも十分にある
    • 日当たりや風通しも問題なく防犯対策ができている

    奥まっていることも、メリットとして捉えやすくなるでしょう。

    一方で売りにくい旗竿地は、売りやすい旗竿地とは真逆の物件です。

    間口部分が狭く活用方法も限られており、日当たりも悪く風の通りもよくない…といった旗竿地のデメリット項目をすべて満たしてしまっている土地は、買い手もつきにくいでしょう。

    旗竿地を売るためのポイント

    売りにくい旗竿地ですが、「どうにか売れてくれないと困る」というケースもあるかと思います。

    旗竿地を売るためにはどのようなポイントを意識すべきなのでしょうか?

    建物の状態を良好にしておく

    一般の購入者は、土地の価値よりも「住みやすいかどうか」で物件を判断するケースが多くあります。

    そのため、旗竿地であっても建物の条件がよければ、購入に踏み切る可能性も期待できるでしょう。

    売り出す前に建物のリフォームを万全にしておけば、購入者が生活をイメージしやすくなるでしょう。

    逆に建物の条件が悪ければ、購入者はリフォームや解体についても検討しなくてはなりません。

    すると間口の狭さから重機が通れず工事費用が高くなる、という旗竿地ならではのデメリットが気になり、購入に踏み切るのが難しくなります。

    急いで売ろうとしない

    そもそも旗竿地は市場価値が低いです。

    そのため「積極的に購入をしたいという買い手が現れるほうが珍しい」くらいに思っておいた方が良いでしょう。

    急いで売ろうと躍起になった結果、判断を誤り適正価格での売却ができなかった…なんてケースも考えられます。

    また、立地条件や環境によって、「どうすれば売れるか」の条件も変わってきます。

    急いで売ろうとはせず、売れるための戦略をじっくりプロに相談するなど、時間をかけて適正価格での販売ができる方法を探すことが大切です。

    業者買取も検討する

    どうしても売れない場合は、業者買取を検討するのもひとつの方法です。

    業者は売れない旗竿地を再活用できる方法を、いくつか把握している場合があります。

    建築基準を満たしていない「再建築不可物件」であっても、業者買取ができる可能性は大いにあります。

    隣地を買い取る

    土地や家の購入を検討している人が旗竿地を対象から外してしまう理由のひとつとして、「間口の狭さ」が考えられます。

    「リフォームをしたいときに重機が通れず費用がかかる」「駐車スペースに満たないのでは使い道がない」といった理由で、旗竿地の購入を見送ってしまうこともあるでしょう。

    間口部分に隣接する土地を買い取ることができれば間口を広げられるため、これらのデメリットを払拭可能です。

    間口による不安がなくなれば、買い手の心理的負担も少なくなります。

    旗竿地をうまく活用しよう

    新築戸建て

    今回は旗竿地の特徴や活用方法について解説しました。デメリットの多い旗竿地ですが、工夫次第では不安・不満を解消できます。

    ぜひ旗竿地をうまく活用して、住むのにも売るのにも困らない状況を作れるようにしましょう。

      ABOUT US

      さときちセールスマネージャー
      大手住宅メディア出身の工務店オタク。工務店の家づくりの魅力を広めるために東京から2時間かけて通勤。趣味は愛犬キャバリアと北欧家具を愛でること。最近の悩みは椅子を買いすぎて妻に「あなたは何人家族ですか?」と言われること。