土地を購入して家づくりを始める際「建ぺい率・容積率」という言葉を耳にすることがあります。

これは土地に対して建てられる建物の大きさを定める基準のことを言います。

建ぺい率・容積率について理解していない状態で土地を購入してしまうと、定められた基準によって、予定よりも狭い家になってしまう可能性も。

土地を購入してから後悔しないためにも、建ぺい率・容積率について理解しておくことが大切です。

この記事では、初心者の方でもわかりやすいよう建ぺい率・容積率について解説します。

これから土地を購入しようと検討している方はぜひ参考にしてみてください。

建ぺい率とは？風通しや防災のために定められた基準

「建ぺい率」とは、敷地に対する建物の面積（建物を真上から見た時の面積）が占める割合のことをいいます。

具体的にいうと、購入した土地にどのくらいの面積の建物を建てられるのかを表した基準のことです。

建ぺい率は風通しや日照の確保や防災目的で定められ、自身の住宅はもちろん、近隣住民が快適で安全に暮らせるように定められています。

万が一、建ぺい率を超えた住宅を建築してしまうと、違反建築物になってしまうので注意が必要です。

建ぺい率の計算式

建ぺい率は以下の計算式で求められます。

建ぺい率（%）=建築面積（㎡）÷敷地面積（㎡）×100

建築面積は建物を真上から見た時の面積のことで、2階以上の建物の場合は1番広い面積を指します。

例として、建築面積40坪の建物を敷地面積100坪に建てた場合の建ぺい率を見てみましょう。

建築面積（40坪）÷敷地面積（100坪）×100＝建ぺい率（40%）

上記の場合は、建ぺい率が40%と導き出されます。

逆に言うと、建ぺい率40%と定められた100坪の敷地には、建築面積40坪の建物を建てられるということです。

建ぺい率の制限は地域によって異なるため、理想の広さの住宅を建てられるか調べるためにも、まずは土地の建ぺい率をチェックする必要があります。

容積率とは？人口をコントロールするために定められた基準

「容積率」とは、敷地に対する建物の容積（延床面積）が占める割合のことです。

建ぺい率は敷地に建てられる面積を表しているのに対し、容積率は敷地に建てられる容積を表しています。

分かりやすく言うと、建ぺい率は建物の広さを示しており、容積率は何階建ての建物を建てられるか示すものです。

容積率は、その土地に住む人口を適切にコントロールするために定められています。

面積が小さく、高さが高い建物をたくさん建築してしまうと人口が増えてしまい、下水や道路などのインフラが不足してしまう可能性があります。

その地域の住人が快適な暮らしを送るために、容積率が定められているのです。

容積率の計算式

容積率は以下の計算式で求められます。

容積率（%）＝延床面積（㎡）÷敷地面積（㎡）×100

延床面積は各階数の面積を全て足したもので表します。

例として、延床面積240坪の建物を敷地面積120坪の敷地に建てた時の容積率を見てみましょう。

延床面積（240坪）÷敷地面積（120坪）×100＝容積率（200%）

上記の場合では容積率が200%と導き出されます。

違う見方をすると、容積率200%と定められた敷地面積120坪には、延床面積240坪の建物を建てられるということです。

3階建ての場合は各階が80坪ずつとイメージしておくといいでしょう。

容積率も建ぺい率同様に、地域によって異なる基準が定められています。

さらに、敷地に面している前面道路の幅が12m未満の場合、用途地域区分によって容積率に上限が設けられる「前面道路制限」という基準もあるということを頭に入れておきましょう。

建ぺい率・容積率の割合は地域によって異なる

建ぺい率と容積率はそれぞれ地域によって異なる基準が定められています。

というのも、地域ごとに都市計画法が異なり、住宅目的地域や商業目的地域など細かく指定されているからです。

具体的には「商業地域」「住居地域」「工業地域」など、全13種類の「用途地域」に分類されています。

用途地域別制限の違い

用途地域の制限について表にまとめました。

「第一種・第二種低層住居専用地域」は低層住宅を専門としている地域で、建ぺい率・容積率と共に低い割合で定められています。

店舗営業も可能ですが、小規模なものと定められているため、高い建物で日照や風通しが遮られてしまう心配はありません。

「第一種・第二種住居地域」は住宅の建設がメインの地域ではありますが、容積率が高いため、近隣に高さのある建物ができる可能性があります。

建ぺい率を上乗せできる緩和条件とは？

建ぺい率は用途地域によって定められていますが、一定の条件を満たすと通常の割合に上乗せできる可能性があります。

その条件は以下の二つです。

それぞれ具体的にどのような内容なのか解説します。

防火地域に耐火建築物を建てるケース

用途地域にはそれぞれ「防火地域」という区域が設けられています。

防火地域とは、住宅密集地で火災が発生した場合、延焼させないために定められた区域のことを言います。

防火地域に耐火建築物を建てる場合、万が一に火災が起きても延焼するリスクが少ないと判断され、建ぺい率が10%上乗せされるのです。

角地に家を建てるケース

街の角にある敷地に家を建てる場合も、建ぺい率が上乗せされることがあります。

理由は角地であれば万が一の火災も延焼させるリスクが少なく、風通しや日照にも問題がないと判断されるからです。

角地に限らず、地域によっては建物の条件によっては制限が緩和される可能性があります。

できるだけ敷地に合わせて大きな家を建てたいという方は、このような条件があることを把握しておくといいでしょう。

建ぺい率・容積率緩和条件を使った間取りのコツ！

基本的には建ぺい率・容積率に応じた家を建てる必要がありますが、間取りの中には建ぺい率・容積率に含まなくてもいいものがあります。

代表的なものとしてはベランダ・バルコニー・ロフトなどです。

ベランダやバルコニーは建物から飛び出している部分が1m以内であれば計算に含む必要がありません。

また、高さ1.4m以下のロフトに関しても容積率に含まれないため、2・3階の建物を建てるより、ロフト付きの住宅にした方が面積を広げられる可能性があります。

このようにそれぞれの緩和条件をうまく使うことで、広さのある家づくりをすることも可能です。

土地探しの際には建ぺい率・容積率をチェック！

今回は家づくりをする上で知っておきたい「建ぺい率・容積率」について解説しました。

建ぺい率と容積率は、購入した土地にどのくらいの面積・容積の建物を建てられるか、判断する基準になります。

これらの基準を知らない状態で土地を購入してしまうと、「予定していたより小さな家しか建てられない」と後悔してしまう可能性もあるので、事前にチェックしておくようにしましょう。