計算方法や制限などが気になる「敷地面積」の基本知識まとめ

    「夢のマイホーム」。誰もが一度は自分の家が欲しいと願うかもしれません。

    しかし、いざ家を建てるとなると、難しい不動産用語がたくさん出てきて心が折れてしまいそうになる人もいるでしょう。

    そして、家を建てるときに必ず目にする不動産用語が「敷地面積」です。

    この記事では、敷地面積について詳しく解説します。

    あわせて、家を建てるときによく耳にする「建築面積」や「延床面積」との違い、家を建てるときに注意するポイントも合わせて紹介します。

    敷地面積とは

    家を建てるときには「敷地面積」だけではなく、「建築面積」や「延床面積(のべゆかめんせき)」「建ぺい率」などにも注目しなければなりません。

    この章では、それぞれの意味や違いについて紹介します。

    敷地面積はどの範囲を指す?

    敷地面積の説明図

    「敷地面積」とは「土地面積」とも呼ばれ、真上から”敷地”を見たときの敷地全体の面積を指します。

    土地は建物の床などとは異なり水平ではありません。場所によってはデコボコしていて傾斜もあります。

    そのため、敷地面積を算出するときには「水平投影面積」の考え方が適用されます。

    水平投影面積は、対象物がデコボコしていても”水平である”と仮定して面積を算出する考え方です。この考え方により、実際の土地の面積に比べて狭くなることも珍しくありません。

    建築面積と延床面積との違いは?

    建築面積の説明図

    「建築面積」とは、真上から”建物”を見たときに、その外周によって求められる面積のことです。

    一般的な建物は1階の面積が一番広く、2階は1階と同等、またはそれ以下の面積の場合が多いでしょう。

    そのため、建築面積を算出するときには、1階の地面に接している部分の外周で計算します。

    しかし、稀に1階よりも2階の面積のほうが広い建物があります。その場合には、建物を真上から見たときに、2階の面積を地面に投影して外周で計算するのが一般的です。

    建築面積は、後述する「建ぺい率」を算出するときにも使用するので覚えておきましょう。

    延床面積の説明図

    一方「延床面積」とは、建物の床面積をすべて合計した面積のことです。別名「建物面積」とも呼ばれています。

    たとえば、3階建ての建物の場合には、すべての階の床面積を合計したのが延床面積です。

    ここでいう床面積は、柱や壁の中心を基準に計算されます。

    家を建てるときには建ぺい率も重要

    これまでに紹介した面積の種類を理解しておくのと同時に「建ぺい率」も意識しておく必要があります。

    建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を示すものです。

    同じ敷地面積の建物でも、この建ぺい率が違えば家の広さも変わってきます。

    建ぺい率の計算式は「建築面積÷敷地面積×100(%)」です。

    たとえば、100平方メートルの敷地面積における建築面積が、50平方メートルだと仮定しましょう。この場合「50÷100×100(%)=50%」、つまり建ぺい率は50%です。

    「せっかくの広い土地だから、ギリギリまで使って建物を建てたい」と考える人も多いでしょう。

    しかし、建ぺい率が高すぎる建物は隣の建物と密接してしまい、防災や風通しの観点から推奨されていません。

    そのため建ぺい率は、建築基準法により土地ごとで0〜80%に制限されています。

    建ぺい率も家を建てるときの重要な要素のため、一緒にチェックしておきましょう。

    面積に関わる知っておきたい不動産用語は?

    先ほど説明した建ぺい率以外にも、家を建てるときに注意すべき指標があります。

    それは「容積率」です。 容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。

    計算式は「延床面積÷敷地面積×100(%)」です。

    この計算式からも分かるとおり、その土地に対して何階建ての建物を建てられるのかを示しています。

    たとえば、敷地面積が200平方メートルの土地に、延床面積300平方メートルの建物を建てると仮定しましょう。この場合には「300÷200×100(%)=150%」、つまり容積率は150%です。

    なお、容積率も建ぺい率と同様に制限がかけられています。これは、道路とのバランスの確保や計画的な町づくりをするためです。家を建てるときには必ず確認しておきましょう。

    敷地面積の気になる疑問「最低限度」

    次に、敷地面積における細分化規制を解説します。

    広い土地を購入して、将来的に土地を分割し2軒の住宅を建てようと考えている人はしっかりと覚えておきましょう。

    「敷地面積の最低限度」とは

    敷地面積の最低限度とは、もともと1つだった土地を2つに分割して、それぞれの土地に建物を建てるときに必要な”最低限の敷地面積”のことです。

    たとえば、敷地面積の最低限度が90平方メートルと定められているエリアに2軒の家を建てるとした場合、合計して180平方メートルの敷地面積が必要です。

    150平方メートルしか面積がなければ、家を2軒建てることはできません。

    エリアによって異なる

    土地によっては敷地面積の最低限度が導入されていることもあります。

    また、開発許可が必要な大規模分譲地では、条例により「最低100平方メートル以上の敷地面積が必要」と決められています。

    家を建てるときには、敷地面積の最低限度が定められていないかを建築会社や住宅メーカーに確認しておくと良いでしょう。

    「敷地面積の制限」とどう違う?

    敷地面積の制限とは、上記で紹介した最低限度を包括している言葉であり、建物の敷地面積を一定以上維持しなければならない決まりを指します。

    敷地面積の制限は都市計画によって定められます。

    これは、小さな住宅が密集してしまうことで風通しや景観などの環境悪化を防ぐことが目的です。

    また、敷地面積の制限が定められる前から存在する狭い敷地面積の建物に関しては、建築基準法により制限を適用しないと規定されています。

    その代わり、これ以上狭くならないように分割することが禁じられていますので覚えておきましょう。

    家を建てるときに注意すべきポイント

    最後に、家を建てるときに注意したい敷地面積のポイントを2つ紹介します。

    バルコニーやひさしは面積に影響する?

    玄関やひさし、バルコニーは面積に含まれるのかが気になる人も多いでしょう。そこで、多くの人が迷ってしまう部分をいくつか解説します。

    場所説明
    玄関ポーチ
    庇(ひさし)
    バルコニー
    ベランダ
    玄関の外側、つまり屋外になるため基本的には含まれない
    ※ただし、奥行き2m以上ある場合には、2mを差し引いて残った面積が延床面積に含まれる
    ロフト下記条件を満たせば”住居”として認められないため、基本的には含まれない
    ・天井の高さが1.4m以下である
    ・ロフトの面積が、同じ階の2分の1以下であること
    ・はしごが固定されておらず、動かせること

    ベランダやバルコニーは特に広さを求める人も多いです。

    2m以上になれば延床面積に含まれることを覚えておきましょう。

    ガレージは面積に影響する?

    車を所有している人は、ガレージ(車庫)を併設したいと考えているかもしれません。

    ガレージに関係するのは、先に紹介した「容積率」です。

    そして、ガレージと一口にいっても屋内と屋外があります。ガレージの種類によっても異なるため注意しましょう。

    屋内のガレージ
    屋根や柱がついているカーポートなど
    容積率に含まれる
    ※ただし、全延床面積の1/5以内であれば、容積率から除外される
    屋外の屋根や柱がない駐車場など容積率に含まれない

    ガレージや駐車場の併設を検討中の人は、あらかじめ業者に確認しておくと良いでしょう。

    敷地面積を正しく理解して、賢く家を建てよう

    戸建て
    Photo by Derek Torsani on Unsplash

    今回は家を建てるときに重要になる敷地面積について詳しく紹介しました。

    実際に工事するのは施工業者かもしれませんが、住宅を建てる場合、自分自身で理解しておかなければ「想像していたよりも狭かった」と残念な思いをすることもあるでしょう。

    それぞれの用語の意味を正しく理解して、家を建てるときに役立ててみてください。

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      cova
      「五感」と「空間提案」をテーマとする建築士。職人の手仕事が感じられるモノや空間は、視覚的な美しさだけでなく、触れた感触が心地よかったり、そこでの食事の味や音の響きにまで影響を与えるもの。机上で完結しない、現場でのインスピレーションを大切にしています。