店舗併用住宅を建てるときのポイントは?基礎知識・間取り・注意点などを解説

    低コストで事業を始めたい人にぴったりな店舗併用住宅。

    仕事面の利便性はもちろんのこと、憧れのマイホームとして建てる人も数多く存在します。

    一方で、保険・税金などの面で普通の住宅とは異なる部分がいくつもあります。

    この記事では、建築基準法上の店舗併用住宅の定義や、火災保険、固定資産税などの扱い方、建てるときに抑えておきたいポイントなどについて解説します。

    店舗併用住宅の基礎知識

    美容室・雑貨店・飲食店など、店舗と自宅が同じ建物の中にある店舗併用住宅。

    店舗維持のコストを減らせたり、生活を大切にしながら小さな商売を始められる「小商い」にぴったりな様式であるとして人気を集めています。

    しかし実際に事業や生活をスタートするとなると、注意しておかなければならないポイントがあります。

    まずは店舗併用住宅に住むうえで知っておきたい、保険・ローン・税金といったお金回りの基礎知識をお教えします。

    建築基準法上の店舗併用住宅の定義とは?

    店舗併用住宅での居住・営業を考えている人の中には、「店舗兼業住宅」という言葉を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか?

    字面的にはほぼ同じもののように思えるこの2つの住宅ですが、実は定義が違っています。

    店舗併用住宅の定義は、「住宅部分と非住宅部分が、構造的又は機能的に分離できるもの」。

    簡単にいうと、店舗と住宅の階が分かれていて、通り抜けることができない建物などは「構造的・機能的に分離」されているため、店舗併用住宅に当てはまるのです。

    こうした特性から、店舗併用住宅は店舗部分のみを貸すことも可能になります。

    将来店舗部分を貸す可能性があるなら併用住宅がおすすめです。

    また、建築基準法上の「用途区域の制限」により、「工業」とつく用途区域や、第一種低層住居専用区域では、店舗併用住宅の建築は行えません。

    「店舗部分の床面積が50平方メートル以下」などの例外がいくつか設けられてはいますが、クリアしても建てられるのは「兼用住宅」なので注意が必要です。

    火災保険の値段は業種によって変わる

    店舗併用住宅の場合、火災保険の加入方法は2パターンあります。

    1. 店舗・事務所と同じ「一般物件」の区分で店舗総合保険をかける
    2. 一般的な住宅が該当する「住宅物件」の区分で保険に加入し、什器などに追加で補償をつける

    ①の場合、当然ながら住宅として保険にかけるよりも割高になりますが、住宅用の補償だけでまかなえない場合は加入を考えてもよいでしょう。

    ②は一般の火災保険に店舗部分の補償をカバーする形です。店舗ならではの特約などもあるので、商売の種類に合わせて必要なものをプラスしましょう。

    基本的には住宅と店舗でローンを分ける

    住宅と店舗が同一の建物内にある店舗併用住宅では、店舗部分に住宅ローンを充てることができません。

    そのため居住部分は住宅用・店舗部分は事業資金用としてローンを分けるのが一般的です。

    しかしながら、店舗部分の床面積が50%以下の場合、全体に住宅ローンを適用できる場合もあります。

    店舗併用住宅を新築するなら、ローンの適用を視野に入れて設計する必要があるでしょう。

    固定資産税の軽減措置を受けられる場合も

    所有する不動産に対してかかる固定資産税は、住宅用地については特例措置に基づいて税金が軽減されます。

    店舗併用住宅の場合も一部は居住用に使用されるため、細かく特例措置が定められています。

    • 建物の階数
    • 耐火建築物かそうでないか
    • 総床面積に対する店舗面積の割合

    によって特例の内容は変わりますが、「5階以上の耐火建築物で店舗面積が全体の25%以下の場合」「4階以下の耐火建築物やそれ以外の併用住宅で店舗面積が全体の50%以下の場合」は、専用住宅の土地と同じ特例が適用になります。

    そのほかにも、前提として「人の居住を目的としている部分が建物の総床面積の4分の1以上」などの条件があるので、火災保険と同じく固定資産税についても設計時点で考慮する必要があるでしょう。

    店舗併用住宅を建てるメリット

    店舗併用住宅には、さまざまなメリットがあります。

    上手に活用すれば、自宅と別に物件を借りるよりも家賃などのコストを抑えられます。

    また通勤にかかっていた時間をプライベートのために使えるので、子育てや介護をしている人にもおすすめです。

    そのほかのメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

    • 家賃などの経費を削減できる
    • 金利の低いローンを組める場合がある
    • ローン減税の対象になる

    店舗併用住宅の間取りテクニック3選

    生活と仕事の距離が近い店舗併用住宅だからこそ、間取りには悩んでしまうもの。

    ここからは、さまざまな店舗併用住宅のおすすめ間取りをご紹介します。

    広さや外観、動線確保など、優先順位に合わせた間取りをピックアップしました。

    広さに制限がある場合はロフトを活用

    限られた敷地内で店舗併用住宅を建築する場合、空間を広く使えるロフト構造を取り入れるのも一つの手です。

    ロフトは「ロフトのある階の面積の1/2以上、天井の高さが1.4m以上」などの条件を満たすと床面積に数えられるため、固定資産税などの都合で総床面積に対する店舗面積を下げたい場合などに活用することができます。

    生活感を抑えるならプライベートテラスやサンルームを

    小売店など、お客様の出入りが常に見込まれる業態の場合、プライベートな部分を見せたくないという人も多いと思います。

    そんなときは、お客様の出入り口から見えない場所にプライベートテラスを設けたり、サンルームを洗濯物干しスペースにするなど、おしゃれな空間デザインを実践するのがおすすめ。

    仕事との切り分けが難しいからこそ、設計面で工夫すれば私生活をより快適に過ごすことができます。

    駐車場・バックヤードの設計は重要ポイント

    もう一つ、店舗併用住宅の設計で重要なのが、駐車場やバックヤードといった来店・搬入時の動線確保です。

    敷地面積にもよりますが、できるかぎり家族・お客様・従業員で駐車場や出入り口を分けるのが望ましいでしょう。

    特に出入り口は家族・お客様で分けないと、定義上の「併用住宅」に当てはまらなくなってしまうので注意が必要です。

    店舗併用住宅を建てるときに意識したい5つのポイント

    通勤にかかる時間を節約できるなど、仕事と家庭を両立しやすいのが魅力の店舗併用住宅。

    その反面、プライベートの生活部分との境界線が曖昧になりやすいのも事実です。

    ここからは、店舗併用住宅を建てるときに意識したい、5つのポイントを解説します。

    事前にしっかりとイメージを固めて、ライフスタイルに合う理想の店舗併用住宅を目指しましょう。

    ディスプレイのデザインにこだわりつつ集客力も意識

    ガラス張りの店舗
    Photo by Marcus Loke on Unsplash

    店舗併用住宅を建てる場合、ディスプレイのおしゃれ度と実用性のバランスには気をつけたいところ。

    見た目にこだわりつつ、集客力のアップを意識することが大切です。

    建物の外から見える部分は「店の顔」でもあります。

    大きな窓を設け、室内の様子がわかるようにしたり、住居スペースの外観も店舗部分とテイストをそろえたりして、入店したくなるような雰囲気をつくりましょう。

    住宅部分の面積が延床面積の50%以上あるか確認する

    先述のように、店舗併用住宅は固定資産税の「住宅用地の特例」を受けられる可能性があります。

    例えば「1階で美容室を開業し、2階に家族で居住する場合」は「4階以下の耐火建築物やそれ以外の併用住宅」に該当するため、住宅部分の面積が延床面積の50%以上あれば専用住宅と同じ固定資産税が適用されます。

    そのため、住宅部分・事業用部分の面積を事前にしっかり把握しておくことが、節税のポイントになります。

    必要に応じて家庭用と別に店舗専用設備を取り付ける

    店舗専用設備として家庭用とは別に、水回りや配線、大型換気扇、ブレーカーなどを付けるかどうかを確認しましょう。

    設置する場合は、どこに取り付けるかを検討する必要があります。

    機械搬送を考えるなら搬入口、利便性を考えるなら勝手口など、目的に合った場所を選んでくださいね。

    生活音が響きにくくプライベートに支障がない配置にする

    エステサロンなど、お客様に静かな空間を提供したい場合は、階上の生活音が事業用スペースに響きにくいかどうかチェックしておく必要があります。

    リビングなど家族で多くの時間を過ごす場所が、お客様の滞在スペースの真上に来ない間取りを選ぶのがおすすめです。

    特に小さい子供がいる場合、店舗フロアに足音が聞こえないよう、毎日気を使っていてはストレスが溜まります。

    家族のためにも、生活音が響きにくい間取りを意識しましょう。

    細かい要望を叶えてくれる経験豊富な工務店を選ぶ

    理想の店舗併用住宅を建てるには工務店選びが重要です。

    店舗併用住宅は通常の住居と比べて間取りが複雑になるケースが多く、設計・施工の難易度が高め。

    クレーム防止の観点から、大手のハウスメーカーの多くはこういった案件を請け負っていません。

    親身に要望を聞いてくれ、実績が豊富な工務店なら安心して任せられます。

    選ぶときは法律・建築知識、施工技術、経験を重点的にチェックしましょう。

    一店舗だけではなく、複数の工務店を比較することも大切です。  

    後悔しない店舗併用住宅を建てよう

    今回は店舗併用住宅の基礎知識や建て方のポイントについて解説しました。

    「1階は事業用で2階は居住用」といった小規模な自営スタイルから、「1階は事業用・2階は居住用・3階以上は賃貸用」といった投資目的込みのスタイルまで、さまざまな運用方法が見込める店舗併用住宅。

    保険や固定資産税など、建築・購入前に考えるべきポイントは多々ありますが、上手に活用すれば、店舗と住宅を分けるよりもお得に事業をスタートできる可能性があります。

    目的に合わせた便利な活用方法を見つけてみてくださいね。

      ABOUT US
      cova
      「五感」と「空間提案」をテーマとする建築士。職人の手仕事が感じられるモノや空間は、視覚的な美しさだけでなく、触れた感触が心地よかったり、そこでの食事の味や音の響きにまで影響を与えるもの。机上で完結しない、現場でのインスピレーションを大切にしています。